Gayrimenkul Soru ve Sorunlarınız
#11
Sevgili @ahraz teşekkür ederim. @Timuçin komşumuz da benzer bir soru sormuş. Genel olarak toparlamak gerekirse; İstanbul için konuşursak evet, konut fiyatları vatandaşın alım gücüne oranla yüksek. Ama geçerli sebepleri var: Öncelikle arsa fiyatları çok yüksek. Dövizdeki dalgalanmalar da inşaat maliyetlerini yukarı çekiyor. Bu ve buna benzer durumlardan rakamlar yüksek seyrediyor.

Doyum noktası konusuna gelirsek; özellikle dönüşüm başladığından beri konut stoğu hızla arttı. Ancak, 600 bin civarında olan stoğun sene başı itibariyle 200 bin civarına düştüğünü gösteren çalışmalar var. Her ne kadar net rakamlar konuşulmasa da ben de aynı kanaatteyim. Peki bu kadar konut satılır mı? Evet satılır. Faizlerle oynanır, kampanyalar yapılır, bankalarla anlaşılır, stok bir şekilde erir.

Fiyatlar artar veya düşer mi, sorusu ise çok bilinmeyenli denklem gibi. Türkiye'de yıllık ortalama 600 bin konut ihtiyacı doğuyor. Bu rakamın yaklaşık yarısı kadar da dönüşümden geliyor. Vatandaşın alım gücünde bir yükselme olmadığı için bu noktada arz-talep dengesizliği doğuyor. Buna rağmen yıllık konut fiyat artışı %20 nin altına düşmüyor. Enteresan, değil mi? Bu şartlar altında fiyatların düşmesi gerektiğini öngörmek mantıklı olacaktır. Ama burası Türkiye, o kadar enteresan bir iç dinamik ekonomimiz var ki, kağıt üzerinde öngörülen bir çok unsur, tatbikte mantık sınırlarını zorluyor. Ayrıca hepimizin bildiği bir gerçek var: Türkiye'de bireysel faaliyetler haricinde devlet politikasıyla veya piyasa koşullarının bir parça değişmesiyle herhangi bir temel sektör ürününün fiyatının düştüğü ne zaman görülmüş ki! Dolayısıyla konut fiyatlarında da bana göre dişe dokunur bir düşme olmayacaktır. Tabii şöyle bir ekstra durum da var: Yabancılara gayrimenkul satışında birtakım kolaylıklar öngören bir kanun tasarısı hazırlandı. Gayrimenkul alan yabancı sayısı zaten hiç de az değilken, bu tasarı sonucunda daha da artacaktır. Bu yabancı yatırımcıların büyük çoğunluğunun Ortadoğu ülkelerinin zengin bireyleri olacağını düşünürsek, fiyat düşüşünden ziyade, bölgesel bazda ciddi  artışlar olacağını düşünüyorum. Ki, benzer örneklerini zaman zaman hepimiz gördük, yaşadık. Ama bu ciddi artışlar bölgesel bazda, bunu unutmamak gerek.

Sonuç olarak, Türkiye'de gayrimenkule yatırım yapmak, kısa veya orta vadede her zaman kazandırır. Uzunca bir süredir, yatırım yapacak güvenilir bir enstrüman kalmadığını da düşünürsek, en mantıklı yatırım yine gayrimenkuldür. Altının, dövizin ne yapacağı belli değil, sürprizlerle dolu yatırım araçları. Faiz kazandırmıyor, kağıt güven vermiyor, devlet hissesi öldürmüyor süründürüyor. Geriye gayrimenkulden hariç pek bir seçenek kalmıyor.

Özellikle yatırım için gayrimenkulü tercih etmeyi düşünen komşularıma da söyleyecek birkaç sözüm olacak. İstanbul'dan ziyade, İstanbul'a yakın bölgeler seçin. Ne kadar değer kazansa da, İstanbul'da artık müthiş fiyat yükselmeleri olmayacağını düşünüyorum. Şehir binaya doymak üzere, arsa kalmadı. Göç de bir yere kadar. Şehirler boş buldukları geniş arsalara, kırsal bölgelere yayılmaya başladı. Böyle olmak zorunda. Trakya ve Körfez bölgeleri iyi birer seçenek. İlla konut almak zorunda değilsiniz. Arsa da bir seçenek ve konuttan misli misli kazandırdığı bölgeler var. Ama bu farklı bir konu, ucu çok açık. Böyle bir yatırım düşüncesi olan komşumuz varsa yardımcı olmaya çalışır, tecrübelerimi aktarırım.

Biraz karışık yazdım sanırım, kusura bakmayın. Malum, hafta sonu, yoğunluk var. Umarım bir nebze yardımcı olabilmişimdir.

Sevgilerimle.
Cevapla
#12
(25/02/2017, Saat: 14:04)serjames Adlı Kullanıcıdan Alıntı: @Lorenzo komşum faydalı bir başlık olmuş . Teşekkürler .

Rica ederim @serjames komşum.
Cevapla
#13
@Lorenzo komşum güzel açıklamanız içinde ayrıca çok teşekkürler.
Vakit zor bulacaksınız sorularımızdan ama "Burn&Bunp by Lorenzo" dört gözle beklemekteyiz Wink

Cevapla
#14
Yardımlarınız icin ve konu baslıgı icin tesekkurler.

Kanun olarak gectimi- gececek mi emin degilim ama,
Tapu Guvencesinin kaldırılması ne demektir. Okuyorum okuyorum anlayamıyorum. Ornekle kendi tapulu evinizden ornek vererek anlatma imkanınız olursa cok sevinirim.

Belediye ye çevre ve temizlik vergisi ödüyoruz
Devlete emlak beyanı veriyoruz (Artış ne olursa ödemesini ona göre yapıyoruz ve bölge durumu da önem arz ediyor ona göre belirleniyor zaten) Ben şimdi bu kanun ile tapuma niçin nasıl hisseli ortak oluyor devlet onu anlamış değilim?
Cevapla
#15
(25/02/2017, Saat: 21:33)dikdik_s Adlı Kullanıcıdan Alıntı: Yardımlarınız icin ve konu baslıgı icin tesekkurler.

Kanun olarak gectimi- gececek mi emin degilim ama,
Tapu Guvencesinin kaldırılması ne demektir. Okuyorum okuyorum anlayamıyorum. Ornekle kendi tapulu evinizden ornek vererek anlatma imkanınız olursa cok sevinirim.

Belediye ye çevre ve temizlik vergisi ödüyoruz
Devlete emlak beyanı veriyoruz (Artış ne olursa ödemesini ona göre yapıyoruz ve bölge durumu da önem arz ediyor ona göre belirleniyor zaten) Ben şimdi bu kanun ile tapuma niçin nasıl hisseli ortak oluyor devlet onu anlamış değilim?

@dikdik_s hocam torba yasa ile meclise sunulan bir öneri bu. Henüz geçmedi ama geçecek. Özetle, sizin istediğiniz gibi kendi evimden örnek vereyim. Zamanında bir ev satın almışım ve ilgili belediye, gayrimenkulümün mahalli konumuna göre bir emlak vergisi ödememi beyan etmiş. Ben de yıllarca ödemişim. Sonrasında mahalle büyümüş, yanı başına büyük alışveriş merkezleri yapılmış, otoban geçmiş, hastane ve havaalanı vs. inşaa edilmiş . Dolayısiyle muhitin ve evimin değeri artmış. Şimdi devlet bana diyor ki; yatırım yaptım, evin benim sayemde değerlendi. Emlak vergini artırdm. Misal 3 katına çıkardım. Bunu bana ödeyeceksin. Ha, aradaki farkı ödemedin mi, tapuna satılamaz şerhi koydururum, bir de güzel sertifika adı altında şık bir etiketle kamuya açarım. Konunun özü bu. Aslında çok yanlış bir uygulama değil. Yurt dışında örnekleri mevcut. Uluslararası platformda emlak vergisi uygulamalarındaki hata payı, bizdeki gibi plansız büyüme neticesinde sürpriz uygulamalara oranla minimum düzeyde. Bu handikap, doğal olarak, gelişmekte olan ülkelerde tavan yapıyor. Bizim ülkemiz de bu duruma iyi bir örnek. Benim evimin 10 sene sonraki pozisyonu imar planında belli değilken, yurt dışında 20 sene sonrası için yapılan planlarda havaalanı görünüyor. Ama 20 sene sonra evimin 5 km. yakınında bir havaalanı devlet için bile sürpriz. Bundan dolayı devletin %40 istimlak hakkı zaten kanunda yıllardır var. Büyuk şehirlerdeki merkezi konumlara çok ender uygulanıyordu. Yeniden yapılanma, yani kentsel dönüşum adı altında uygulama gündeme geldi. Bu durumda belediyeler de yeniden değerleme usulüyle gayrimenkulümün üzerinde vergi düzenlemesine gidiyor. Kanuni olarak buna hakkı var. Çünkü toplum menfaatine uygun ve kanunla korunuyor. İkinci sorunuza gelirsek üstadım, benden istenen çevre temizlik vergisi vs. ödemeleri yapıyorum zaten demişsiniz. Sorunuzun yanıtı yukarıda satır aralarında mevcut aslında.  Ek olarak şunu söyleyebilirim, o vergileri herkes veriyor. Değerlenen gayrimenkulümün yanındaki avm de ödüyor, ben de mülkümün mahalli değeri arttığı için ek vergiye tabiyim ve ödemek zorundayım. İşte asıl problem tam bu noktada ortaya çıkıyor: ya bu yükü kaldıracak maddi gelirim yoksa? Uygulamada çok büyük problem. Devletin, sosyal devlet olma niteliği bu noktada tartışılmaya başlıyor. Mantık doğru olsa da, uygulamada, ek geliri olmayan dar gelirli vatandaşa haksızlık söz konusu olacak. Benzer davalarda yürütmeyi durduran kararlar var. Ama tasarı kanunlaştığında, sağından solundan birer parça kırpılıp düzenlenmiş olsa da,  "şeriatın kestiği parmak acımaz"  misali yine başımızı önümüze eğip, kanun ne derse onu yapacağız. Olayın bir de rant boyutu var ki, ona girersek forumumuzun tadı kaçar. Bu sebepten konuyu burada sonlandırmayı uygun buluyorum sevgili üstat ve diğer okuyan değerli komşularım. Umarım teoride doğru olan bu gelişme, pratikte toplumun her kesimine eşit bir adil yaklaşımla uygulamaya geçirilir. Selamlar.
Cevapla
#16
Ustadım cok tesekkur ederim cok guzel anlatmıssınız.
Tek birsey kafama takılıyor. Devlet alısveris merkezi yaptı yol yaptı vs. benim 100 liralık ev oldu 500 lira.
Hersene raic bedel zaten guncellenmiyormu. Ben evi satmak istedigimde, minimum guncellenmis raic bedel ustunden vergi vermiyormuyum zaten satıs esnasında. Bu senelerdir uygulanan uygulama.
Bu uygulama icinde nereye serh koyupta sertifika verecek, satarken mi, daha satmadan mı? Evinizin tapusuna bir gun kafalarına gore serh mi koyacaklar burası degerlendi diye.
Cevapla
#17
Ah be üstadım, belediyenin belirlediği rayiç bedeli ödeyip de, yeni rayiç oranları açıklandığında aradaki farkı icra kanalıyla ödemek zorunda kalan, vergi dairesinden gelen tebliğgatla şoka uğrayan nice insanlar tanıdık. Sizi iyi anlıyorum ben. Ama forumumuz platformunda tartışılacak bir konu değil bu. Mod ve adminlerimiz de rahatsız olabilirler haklı olarak. Konuyu burada sonlandırmak en iyisi bence. Güzel şehrinizi çok özledim, işler biraz sakinlesin, ziyaret etmek istiyorum zaten. Siz de müsait olursanız doya doya konuşur dertleşiriz üstadım.
Cevapla
#18
@Lorenzo komşum başıma gelen bir olaydan pay biçerek şu çıkarımda bulunayım. aldığım evin emlak vergisininn artması demek eşittir rayiç bedelin belediyece arttırılması demek. 2013 yılında alınan bir ev dövizdeki artıştan daha az kazandırdı. Üstelik rayiç bedelin aşırı artışı müşterileri etkiliyor. Bir de satışta fazladan istenen yeni vergiye göre fark ücreti cabası. Bu son kalemi istemek belediyenin hakkı mıdır?
Cevapla
#19
@Birole komşum, rayiç bedelin bölgesel olarak düzenlenmesinin nedeni bu. Rayiç bedellerin çok ince elenip sık dokunarak belirlenmesi lazım. Ama bazen kantarın topuzu kaçıyor işte. Vatandaşlar zaman zaman şikayet noktasına gelse de uygulama böyle. Umarım adil bir sistem bir an önce oluşturulur.
Cevapla
#20
Merhaba bu faydalı başlık için çok teşekkür ederim.
Benim de bir sorum olacaktı; bir dairemiz var alırken dikkat etmemişiz, dairemiz krediye uygun değil, acaba bunu krediye uygun hale getirebilmek için yapılabilecek bir işlem var mıdır ?
Cevabınız için şimdiden teşekkür ederim
Cevapla


Konu ile Alakalı Benzer Konular
Konular Yazar Yorumlar Okunma Son Yorum
Question Bisiklet Hakkında Soru Cevap zorba58 32 29,617 23/02/2021, Saat: 20:26
Son Yorum: Oldstyle
  Metro market ile ilgili bir soru Lord Sparhawk 19 30,108 25/12/2012, Saat: 03:10
Son Yorum: Aersin

Hızlı Menü:


Konuyu Okuyanlar: