Gayrimenkul Soru ve Sorunlarınız

[Niko]

Merhaba @FurkanErdem üstat.
Haklısınız, kat irtifakı inşaat devam ederken kuruluyor ve tapuda kat irtifakı olarak yazılıyor. Ancak kat irtifakının kurulu olması, tapu sahibinin hangi daireye sahip olacağının belgesi değil, inşaatın arsasındaki arsa payından malike kaç m2 düştüğünün belgesidir. Yani bir nevi arsa tapusudur. Kat mülkiyeti tapusu ise, bitmiş olan konutta kaç numaralı dairenin sahibi olunduğunun açıkça belirtildiği belgedir. Tabii bu tapu senedinde de arsa payı yer alır. Ama direkt görmezsiniz, küçük bir hesaplama gerekir.

İkinci sorunuza gelirsek, kat irtifaklı tapuda satış esnasında iki sorun yaşarsınız.

1.Kat mülkiyeti kurulu olmadığı için kredi çıkmaz. Dolayısiyle nakit para ile satmak zorundasınız. Müşteri bulmak sıkıntı olabilir, zaman alabilir.

2. Yine kat irtifak tapulu olduğu  için gayrimenkulün değeri, kat mülkiyeti kurulu gayrimenkulden daha düşük olacaktır. Ortalama yüzde 20 - 30 civarı düşük rakamla müşteri bulacaktır. Yani kat mülkiyetli bir daire 500.000._ TL satılabilir fiyatta ise, aynı daire sadece kat irtifaklı olduğunda 350.000._TL ile 400.000._TL arasında müşteri bulacaktır.

Bunlar ortalama değerlerdir, istisnai durumlar söz konusu olabilir. Şans veya kısmet bir yana, gayrimenkulün arsa payı çok önemlidir. Yüksek arsa paylı bir gayrimenkul, kat mülkiyeti kurulu olmamış dahi olsa reel değeri üzerinden daha az zararla müşteri bulacaktır.

[FurkanErdem]

@Niko üstadım çok açıklayıcı anlattınız, dilinize sağlık. Konuyu şimdi daha iyi anladım. Merak ettiğim bir husus daha var. Kat irtifakı tapusunda bağımsız bölüm (daire) yazmıyor dediniz, kat mülkiyeti de yoksa, daireyi satın alan kişinin o dairenin kendisine ait olduğunu gösteren belge sadece satış sözleşmesi mi oluyor o zaman?

[Niko]

Üstat, kat mülkiyeti tapusunda daire numarası  yazar derken, kat irtifaklı tapuda yazmaz demek istemedim, yanlış anlaşılma olmasın. Burada bir nüans var.  Mülkiyetli tapuda nitelik bölümünde daire yazar ve resmidir; açıklamada ise dairenin detayını verir. Bu tam anlamıyla en garantili, en açıklayıcı ve en resmi tapudur. İrtifak tapusunda ise bağımsız bölüm niteliği oluşmadığı için, "nitelik" bölümünde "arsa" olarak yazılsa da, açıklama bölümünde yine daire numarası yazar ama detay vermez. Çünkü iskan alınmadığı için geçicidir. Bu numara, hak sahibinin sözleşmede belirtilen, henüz resmiyet kazanmamış yeridir. Yani sorunuzun yanıtını siz zaten vermişsiniz   Tabii tahmin edersiniz ki, bu satış sözleşmesi alıcı ile komisyoncunun veya 2. satıcının değil, müteahhitle ilk alıcının satış sözleşmesidir. Tapu da bunu geçici olarak kabul eder. Müteahhit iskan, yani oturma iznini aldığında, arsa niteliğindeki geçici irtifak tapusu,  bina ve bağımsız bölüm niteliğindeki resmi mülkiyet tapusuna çevrilir. Aradaki bu nüansı "geçici" ve "resmi" şeklinde değerlendirmek doğrudur. Bu sebepten bankalar, irtifaklı tapuyu resmi bir evrak olarak görmez ve kredi çıkarmaz. Gerçekten de irtifak tapulu bir bina, bitmiş dahi olsa oturma izni alınmadığı için gayri resmidir ve alıcı için risk teşkil eder. Şimdiye dek pek örneğini yaşamasak da, bu tip binaların, belediyenin gözüne battığında veya toplum menfaatini ilgilendiren ciddi bir plan proje değişikliği gerekliliğinde yıkılma ihtimali her zaman vardır. Şahsen İstanbul'da belediyenin bu sebepten yıktığı bazı büyük binaların varlığını biliyorum. Ama yıkım yerine bazı cezai uygulamalar ve/veya proje düzeltmeleriyle iskan alınmasını sağlamak belediyenin ilk tercihidir. Tabii ülkemizde eski binaların çoğunun iskanı olmaması ve bu eskilikten dolayı iskan alınabilecek şartların oluşmasının artık mümkün olmaması sebebiyle belediyeler görmezden gelmeyi tercih ediyorlar. Ama bu durum bankalar için geçerli değil. Onlar resmi tapu istiyorlar, çünkü garanticiler ve irtifak tapulu bir gayrimenkulü görmezden gelmek gibi bir lüksleri yok. Aslında var ama yok  

Umarım çok karışık yazmamışımdır. Uyku hali, bir de telefondan yazınca cümleler birbirine karışmış olabilir.

[FurkanErdem]

@Niko üstadım karışık yazmadınız, aksine o kadar güzel açıkladınız ki, şimdi daha net anladım konuyu. Bir an için kat irtifakı tapusunda açıklama bölümünde daire yazmıyor gibi algıladım, kusura bakmayın.

Sizi fazla yordum ama konuyu bağlamak adına son sorularımı soracağım

İskan izni alındıktan sonra kat mülkiyeti tapusu işlemlerini müteahhit mi yapıyor yoksa daire sahibi mi?

Bir de kat irtifakı tapusunu kat mülkiyeti tapusuna dönüştürürken ödenecek tutar, kat irtifakı tapusu kadar çıkar mı?

[Niko]

Rica ederim üstat, yorulmadım. Yeter ki konu aydınlansın.

Kat mülkiyetine geçerken ödenecek cezanın güncel bedelini araştırırken Milliyet Gazetesi'nde süreci anlatan bir yazı da gördüm. Ben nasıl toparlayarak anlatabilirim derken bu kaynağa rastlamam iyi oldu çünkü prosedür oldukça detaylı. Birazdan İnşallah bir satışım var, tapu dairesine geçıyorum, cevabım biraz aksayabilirdi. Yazan gayet net anlatmış, aşağıya kopyalıyorum.

Kat mülkiyetine geçiş tapuda bir düzeltme işlemi

- Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş, aslında tapu kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi... Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmı “arsa” olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım “arsa” yerine “bina” olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için belediyelerin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması yeterli oluyor.

Müteahhitler faaliyetteyse ev sahibi hiçbir şey yapmıyor

Aslında kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit firmalar... Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit firmaca yapılması gerekiyor. Yani müteahhiti halihazırda faaliyet gösteren binalarda oturan ev sahiplerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen ev sahiplerine kalıyor. Bu durumda mağdur duruma düşen ev sahipleri, kat mülkiyetine geçiş için başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak zorunda. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor ya da bir tapu emlak müşaviri veya gayrimenkul danışmanı aracılığıyla işlerin takibini yapabiliyor.

PEKİ MÜTEAHHİT YOKSA VATANDAŞLAR NE YAPACAK?
1-İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilmemişse

- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları bir tapu emlak müşavirine bina iskan ruhsatlarını verecek.

- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak.

- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı tapu haritasına işletecek.

- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmını “arsa”dan “bina”ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak.

- Her aşama vatandaşa döner sermaye ücreti olarak geri dönecek. Her aşamada vatandaşın cebinden çıkacak tutar 350 liranın altında olmayacak.

- Vatandaşlar, bu işlemi daha önce 28 Kasım olarak belirtilen, yeni tasarıda ise planlanan 2 yıllık ek süre zarfında gerçekleştirmezse 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak 1.000 liranın tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı alınacağı henüz netleştirilmedi.

2-Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa
- Şayet binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhite ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek veya bir tapu emlak müşavirlik firmasını yetkilendirecek. Ancak “Belgeler müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek” diye bir durum söz konusu olmayacak.

- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir belge talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek karar verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa, belediye “iskan ruhsatı verilebilir” diyerek normal şartlar altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili kurumlara yazı yazarak alacak.

[Niko]

- Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani, vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek.

3-Binaya iskan ruhsatı verilemezse

Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği gibi gerekli imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev sahipleri 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor. Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın getirilmesi...

Neden kat mülkiyeti tapusu isteniyor?

Müteahhİtler inşaata başlamadan önce “arsadan yararlanma hakkı”nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskan ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin alınabilmesi...

Müteahhit plana uymadığı için iskan ruhsatı almıyor

KAT mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu nedenle belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.

[FurkanErdem]

Detaylı paylaşım için teşekkür ederim @Niko üstadım. Bu süreci gerçekten çok iyi anlatmışlar. Bu arada size de hayırlı satışlar diliyorum

Birkaç kere okudum ve kafamdaki soru işaretlerinin çoğu gitti.

Gönderdiğiniz yazıya sondan başlayarak yorum yapacak olursam, yapı denetim firmasında çalıştığım dönemde iskan izni ile ilgili sıkıntılara yakinen şahit oldum.
Dairesi tamamlanmış olan vatandaş iskan izni alabilmek için yapı denetim firmasından gerekli belgeleri istiyor.
Burada şöyle bir sıkıntı doğuyor.
Arsa sahibi veya müteahhit yapı denetim firmasına gerekli ödemeleri yapmadığı için yapı denetim sisteminde bina daha kaba inşaat olarak görünüyor.
Bu aynı zamanda belediye sisteminde de görülüyor ve bina daha bitmediği için iskan izni alabilmek için gerekli ortam oluşmamış oluyor.
Bu durumda vatandaş mağdur oluyor. Müteahhittin de tabiri caizse işine gelmiyor yapı denetim ücretini ödemek.
Ne belediyenin ne de devletin bir yaptırımı var bu konuda.
Olan vatandaşa oluyor yani. Kusura bakmayın, konuyu dağıttım.

Tapu meselesine gelince, gönderdiğiniz yazıda birkaç kısım dikkatimi çekti ve bununla ilgili sorum olacak.

"İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin alınabilmesi..."


Yazının bu kısmından anladığım, kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçildikten sonra o daireden(bağımsız bölüm) alınan emlak vergisi oldukça artıyor.
Böyle bir şeyden haberim yoktu.
İnternette araştırdım fakat bulamadım.
Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli tapudan yüzde kaç emlak vergisi alınıyor?
Bunu gösteren bir tablo, hesap cetveli var mı?

"İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilmemişse
- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları bir tapu emlak müşavirine bina iskan ruhsatlarını verecek.
- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak.
- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı tapu haritasına işletecek.
- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmını “arsa”dan “bina”ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak."


Burada işlemlerin toplu yapıldığı söyleniyor. Her daire sahibi gidip sadece kendisine ait olan dairenin kat mülkiyetine geçiş işlemini yapamıyor mu?
İllaki o apartmanda oturanlar toplu olarak(aynı anda) mı yaptırtmak zorunda?

[Niko]

Rica ederim üstat. Bu arada ne yazık ki satış gerçekleşmedi. Bizde olur böyle şeyler bazen.

Kat mülkiyetine geçişi tek bir şahıs yapamaz. Çünkü irtifak tapulu bir binadaki mülk sahiplerinin tamamı binaya ortaktır ve toplu karar gerekir. Şöyle düşünün, sizin o binada bir daireniz yok, sadece arsada bir payınız var. Diğer malikler gibi.

Emlak vergisinde ise irtifaklı tapu arsa tapusu olduğu için vergisi arsa vergisi olarak hesaplanıyor ve düşük çıkıyor. İskan alınıp kat mülkiyetine geçildiğinde ise nitelik daire yani bina olarak değişiyor, vergi yükseliyor. Böyle bir hesaplama sistemi tabii ki var, belediyeler sokak sokak emlak vergisi beyan değerlerini tespit edip, bu değer üzerinden vergi alıyorlar. Konutlar için bu oran Büyük şehir belediyesi sınırları içindeyse binde 2, dışındaysa binde 1 üzerinden hesaplanıyor.

[FurkanErdem]

Kısmet değilmiş demek ki üstadım.

Şimdi olayı çok iyi anladım. (Hele şükür diyorsunuzdur içinizden )

Kat mülkiyetine geçiş biraz meşakkatli bir işmiş.
Daha doğrusu hak sahiplerini toplamak asıl mesele.

Sizi sorularımla oldukça yordum üstadım, hakkınızı helâl edin.
Vakit ayırıp sorularımı cevapladığınız için çok teşekkür ederim.

[Niko]

@FurkanErdem üstadım, geçen server sıkıntısında bazı yazışmalarla birlikte size yanıtım da silinmiş. Şimdi farkettim; helal olsun ne demek. Hiç yorulmadım. Selam ve sevgilerimle.